דמי מפתח ודיירות מוגנת

זכות הקניינית הנקראת דמי מפתח ודיירות מוגנת היא זכות קניינית פופולרית וותיקה. כיום בישראל מתקיימות כ-200-300 עסקאות דמי מפתח ודיירות מוגנת בשנה. מהי משמעותה של העסקה, מהם היתרונות והחסרונות וכיצד שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם?

דמי מפתח ודיירות מוגנת – מה זה אומר?

רכישה של זכות בנכס נדל"ני בדמי מפתח, משמעותה רכישת נכס למגורים / נכס מסחרי בתשלום מופחת של עד 60% משווי הכנס, ולאחריו תשלום שכירות חודשי נמוך משמעותית מהנהוג – עד עשרות או מאות שקלים בחודש.

מהן הזכויות של הדייר המוגן?

הדייר המוגן אשר רוכש דירה או בית עסק בתמורה לתשלום דמי מפתח, נהנה מהזכות להתגורר בדירה או להשתמש בנכס המסחרי למשך כל חיו מבלי שניתן יהיה לפנות אותו. כמו כן, הוא ישלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי. אם יעמוד בתנאים מסוימים – יוכל להוריש את הדירה או את בית העסק לבן / בת הזוג או לילדיו. בנוסף, עבור כל תיקון בסיסי אשר נדרש לבצע בבית, בעל הבית יהיה מחויב להשתתף ב-50% מעלות התיקון. במקרה בו הדייר יחליט למכור את זכויותיו על הנכס – יוכל לקבל כ-60% מדמי המפתח ואילו בעל הבית יקבל את 40% הנותרים. ( אדגיש כי הערכים אינם חד משמעתיים אלה משתנים בין עסקה ועסקה ואופייה של כל עסקה)  

מהם החובות של הדייר המוגן?

הדייר המוגן בדמי מפתח מחויב לקיים את תנאי חוזה השכירות, ובכלל זה תשלום דמי השכירות במועד, לא לתת לאדם אחר להשתמש בנכס המוגן ללא הסכמת בעל הנכס, לא לבצע שיפוצים ללא הסכמה של בעל הנכס ועוד. יתרה מכך, עליו להשתמש הלכה למעשה בנכס, אחרת ייחשב כמי שנטש אותו וזוהי עילה לביטול החוזה.

היתרונות של בעל הנכס בעסקת דמי מפתח

בעל הנכס מקבל לידיו תשלום ראשוני העומד על כ 60% מערך הנכס, ואחריו תשלום שכירות חודשי. במקרה בו הדירה תימכר על ידי הדייר, ירוויח בעל הנכס כ-40% ממחיר העסקה, וכן הלאה. אם תנאי החוזה יופרו על ידי הדייר, יוכל בעל הכנס לפנותו ולמכור את הדירה בשנית. מכאן ניתן להבין כי ההכנסות הצפויות לבעל הנכס מהדירה ממחזרות את עצמן.

הורשת הזכות בנכס מוגן

החוק מאפשר להוריש את הנכס באם עומדים בתנאים. במקרה של נכס מסחרי – הוא יועבר באופן אוטומטי לבן / בת הזוג או לילדיו של הדייר המוגן. במידה ומדובר בדירה למגורים, ישנה מגבלה לפיה ההורשה אפשרית בתנאי שבן / בת הזוג או הילדים התגוררו עם הדייר המנוח לתקופה של לפחות 6 חודשים טרם פטירתו. ההורשה היא חד פעמית.

שמאי מקרקעין להערכת שווי

שמאי מקרקעין בירושלים, בתל אביב, בחיפה ובערים ותיקות נוספות, יוכל לסייע לכם להעריך את שווי הנכס במידה ואתם עומדים לפני מכירתו – בין אם אתם מוגדרים כבעלי הכנס ובין אם מהצד של הדייר המוגן. הערכת שווי מקצועית ומדויקת תאפשר לכם להרוויח מהנכס את המקסימום אפשרי.