דמי מפתח ודיירות מוגנת

 

דייר מוגן המחזיק דירה בדמי מפתח ( דיירות מוגנת)

 

 

 

 

 

 

 

 

רובם המוחלט של דיירים מוגנים ודיירים בדמי מפתח נמצאים בערים הוותיקות ובעיקר במרכזי הערים. הנכסים המוחזקים עלי ידי דיירים מוגנים יכולים לשמש הן למגורים והן לעסקים.

מאחר ומדובר בזכות בנכס שאינה זכות בעלות ואינה זכות שכירות רגילה, אם כי זכות במקרקעין מכוח הסכם ישן אשר היה מקובל בעבר.

זכות הדיירות המוגנת אשר נקראת גם זכות שכירות מוגנת מאפשרת לבעלי הזכות (לשוכר) להתגורר בדירה או לחלופין להחזיק ולהשתמש בנכס המסחרי למשך תקופה ארוכה מאוד ולמעשה לכל תקופת החיים של הדייר המוגן.

זכות זאת מונעת מבעל הבית / הבעלים של הנכס לסיים את תקופת השכירות או לחלופין לעלות את דמי השכירות. כך שדייר מוגן הינו מוגן 1. מהעלאת דמי השכירות 2. מפינוי מהנכס

מהו הערך הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת?

אומנם לדייר המוגן אין זכות בעלות בנכס אבל מאחר והוא מוגן מפינוי ומהעלאת דמי השכירות יצוא מכך שזכויותיו בנכס לפעמים גבוהות יותר מאשר של בעל הנכס. אדגיש כי אם קיימות זכויות בניה, פוטנציאל תכנוני ועוד… זכויות אלו אינם חלק מזכויות הדייר המוגן.

שמאי מקרקעין הינו הדמות המוסמכת להעריך את שווי זכויות הדיירות המוגנת / שווי דייר מוגן / שווי הבעלים כאשר הנכס מוחזק על ידי דייר מוגן / לאמוד את שווי דמי המפתח

 

האם זכות הדיירות המוגנת ניתנת להורשה?

ככלל מנחה לא ניתן להוריש את הזכות. אבל ישנם חריגים במקרה שבעל הזכות התגורר עם ילדיו / צאצאיו / יורשיו (בן זוג) הזכות יכולה להמשיך למי שגר איתו בנכס תקופה של לפלות חצי שנה וזאת רק אם כל התנאים שקבועים בחוק הגנת הדייר התמלאו. אך חשוב לדעת כי הזכות של הדייר המוגן לא ניתנת להורשה אלא הנכס חוזר ישירות לבעליו.

 

עילות לפינוי דייר מוגן המחזיק בזכות דיירות מוגנת:

א. אי תשלום דמי השכירות המוגנים.

ב. אם הדייר לא מקיים את תנאי השכירות על פי ההסכם – שימוש שלא למטרת השכירות.

ג. אם השוכר או מי מטעמו עשה נזק לנכס.

ד. דייר המוגן או מי מטעמו, עושה שימוש הנכס למטרה לא חוקית.

ה. דייר המוגן או מי מטעמו, עושה שימוש הנכס למטרה לא חוקית.

ו. דייר המוגן  עשה חוזה שכירות משנה של הנכס או של חלק מהנכס ללא אישור הבעלים, והפיק ממנו רווחים בין דמי השכירות הראויים לבין דמי השכירות המוגנים.

מיותר מלציין שעילת פינוי זאת לא חלה כאשר מדובר בנכס המוחזק בדיירות מוגנת למטרת עסקי מלונאות או אירוח.

ז. הנכס נדרש לצורך בעל הבית עצמו, בעל הנכס מחויב לתת לדייר המוגן סידור אחר במקום הנכס ממנו הוא מפונה.

קיימים עילות נוספות לפינוי וכן הוראות מיוחדות לעסקים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.

משרדנו יותם כהן שמאי מקרקעין מומחה בחוות דעת של שמאי מקרקעין דמי מפתח, הערכת נכס דיירות מוגנת.

לייעוץ ראשון חינם ניתן לפנות ישירות ליותם בטלפון 050-2010464