כאשר בעל דירה רוצה למכור את דירתו או קונה פוטנציאלי מעוניין לרכוש דירה או בית מגורים הוא נכנס לאתר יד 2, winwin ועוד כדי לבדוק את רוח השוק ובכך לבדוק מה ערך הנכס שלו או מה ערך הנכס שהוא מעוניין לרכוש ולדעת אם זו עסקה נכונה התואמת את שווי השוק או לחלופין מה המחיר הראלי למכירה.
הבעיה מתחילה בכך שבשוק קיימים בעלי דירות שדורשים מחיר גבוה מהשווי האמתי – "שווי שוק" של הנכס וכך גם הקונה והמוכר מתקשים להעריך נכון את הנכס שלהם, בנוסף לא ניתן לדעת מה הנכס המוצע טומן בתוכו (זכויות בניה, בעלות, מצב פיזי, תכנוני ועוד) .
לכן מומלץ לקחת שמאי מקרקעין מקצועי שיעירך עבורכם את שווי השוק הנכון והמדויק בין קונה מרצון למוכר מרצון.

היבטים בהערכת שווי
הערכת שווי של נכס מקרקעין המתבצעת על ידנו מורכבת מכמה וכמה היבטים.
סביבת הנכס, מצבו המשפטי של הנכס (הבעלות), מצבו הפיזי ואיכות הבניה, ליקויי הבניה, נתוני התכנון החלים על הנכס ואם יש זכויות בניה נוספות, לדוגמה אנחנו בודקים את תיק הבניין של הנכס ואת מצב רישוי הנכס- אם ישנם חריגות בניה או שכלל הבינוי נבנה לפי היתרים ואם נותרו זכויות בניה בנכס ועוד.

שווי הדירה ומיקומה
כאשר אנחנו במשרד בודקים ובאים לקבוע את שווי הדירה או הבית המרכיב המרכזי ביותר הוא מיקום כמו שנאמר " לוקיישן לוקיישן לוקיישן " כך שדירה בירושלים או בתל אביב תהיה יקרה יותר מאשר מדירה בפריפריה.
שווי הדירה נגזר מעסקאות השוואה מהסביבה הקרובה עם התאמות לנכס הספציפי כך לדוגמה:
בבדיקת שווי של דירת מגורים בשכונת ניות בירושלים בשטח של 85 מ"ר עם  3 כיווני אוויר ונוף פתוח, ניקח מספר רב של עסקאות השוואה מהשכונה לדירות בגודל הדומה לדירה הנ"ל עם נתונים דומים כמה שיותר לדירה בניות, במקרה שאין דירות דומות נעשה התאמות בין עסקאות שבוצעו לנכס הנישום.
כך לדוגמה אם דירה דומה בקומה נמוכה ללא נוף נמכרה במחיר X הדירה שעליה אנחנו עורכים את השומה ניתן תוספת לשווי בגין נוף פתוח.

השפעות נוספות על הערך
ישנם השפעות נוספות על ערך הנכס לדוגמה : אם ישנה מעלית, אם קיימות הצמדות לנכס כמו חניה, גג שצמוד לנכס, מחסן ועוד. אם ישנם זכויות בניה בלתי מנוצלות אשר משפיעות על השווי, נוף, כיווני אוויר, רמת הגמר והמצב התחזוקתי, אם ניתן לבצע תמ"א 38 ולהרחיב את הדירה, פינוי בינוי, קירבה למתקנים סלולרים ועמודי חשמל ועוד…

רוצים לדעת עוד על הערכת שווי כי הרשימה של כלל הפרמטרים להערכת שווי נכס הינם רבים ומגוונים אתם מוזמנים לפנות אלנו יותם כהן – שמאי מקרקעין כדי לקבל יעוץ ראשון חינם