היטל השבחה ומאפייניו – הפחתת היטל השבחה

היטל ההשבחה  – הגדרתו ותכליותיו

היטל השבחה הוא תשלום שנגבה מבעלים של מקרקעין או בעל זכויות במקרקעין כמו חוכר לדורות לשלם לוועדה המקומית בעקבות אישרה של תוכנית  שגרמה לעליית שווי המקרקעין שלו / השבחת הנכס שלו.

היטל השבחה הרעיון מאחוריו:

היטל ההשבחה ביסודו הוא מושתת על רעיון של צדק חלוקתי. בעל נכס שערכו עלה בעקבות/בזכות השקעת הרשות הציבורית בתכנון ובפיתוח של האזור מן הראוי שישתתף בהוצאות הרשות ויחלוק את העושר עם הציבור. כפי שמצוין בפס"ד: סי אנד סאן הוטלס נ׳ הוועדה המקומית תל אביב-יפו.

לפיכך יסוד הרעיון לגביית היטל ההשבחה הוא כי מי שהתעשר ומרוויח כתוצאה מפעולה תכנונית על הנכס שלו אשר בזכות כך הערך של הנכס שלו עולה – צריך לשתף את כלל הציבור בהתעשרות זאת. וזה נעשה באמצעות תשלום היטל השבחה.

 היטל השבחה על פי החוק והפסיקה:

תשלום היטל השבחה תוקן בחוק התכנון והבניה, ונקבע כי הערכת היטל ההשבחה תעשה ע"י שמאי מקרקעין של הוועדה לתו"ב.

היטל השבחה – סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה קובע כי:

"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

סעיף 196 א'  לחוק התכנון והבניה מפנה אותנו לצורך קביעת "השיעור, התנאים והדרכים" לגביית היטל השבחה, לחוק לתוספת השלישית, המבחינה בין "מקור ההשבחה", שהוא אחת מפעולות התכנון המנויות; לבין "מהות ההשבחה", שעשויה לבוא לידי ביטוי ברכיבים משביחים שונים.
סעיף 1(א) לתוספת השלישית קובע כי ״השבחה״, הינה – "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

על פי הפסיקה הרבה גביית היטל ההשבחה צריכה לעמוד ב 2 תנאים:

  1. עליה בשווי המקרקעין.
  2. עליה הקשורה בקשר ישיר לאישור התוכנית.

כאמור ניתן ללמוד זאת בפסק הדין: "הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ׳ סוניה אברמוביץ". אשר קבע כי גבייה של היטל השבחה, מבוססת על התקיימותם של שני תנאים מצטברים: האחד, עלייה בשווי המקרקעין, והשני, עליית השווי צריכה להיות קשורה בקשר ישיר לאישור תכנית או מתן הקלה או השימוש חורג.
ניתן ללמוד זאת גם בפס"ד: "וועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ׳ רון".

אופן חישוב היטל השבחה:

לחישוב ההיטל, מורה סעיף 4 (7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כי "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי".

לפיכך את ההשבחה יש לחשב בהתאם למחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון, כפי שמחיר זה משתקף בתאריך הקובע, שהוא יום אירוע המס. כמו כן דנו בכך גם פס"ד אברמוביץ.
צורת חישוב שומת ההשבחה נעשת בדרך הבאה: יש לשום את הנכס פעמיים:
פעם ראשונה לפי מצב חדש, דהיינו לפי הזכויות שהתקבלו לאחר הפעולה התכנונית המשביחה – לאחר תוספת זכויות הבניה או מתן ההקלה אישור לשימוש חורג וכו'.
ופעם שנייה לפי המצב הקודם, דהיינו לפי הזכויות בנכס ערך אישור התוכנית המשביחה.

כך שההפרש בין מצב קודם למצב חדש מהווה את ההשבחה שחלה בעקבות אישור התוכנית או הפעולה התכנונית, סכום היטל ההשבחה שיגבה על ידי הועדה המקומית יהיה מחצית מההשבחה. וזאת בהתאם לסעיף 3 לתוספת השלישית.

שובר תשלום היטל השבחה

שומה אחרת / ערעור על היטל השבחה

כאשר הנישום מקבל שובר לתשלום היטל השבחה מהועדה המקומית על פי שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמה (שמאי הועדה).
יכול הנישום להגיש שומה אחרת או מכתב לתיקון שומה במקרה והשומה לא נכונה.
אדגיש כי שמאי הועדה המקומית מונע מתוך אינטרס להעלות את שווי ההשבחה – מאחר וכן במקרים רבים יש מקום להגיש שומה אחרת להפחתה ואף ביטול היטל ההשבחה.
|ניתן לקרוא עוד על שומה אחרת והליך שמאי המכריע בקישורים הבאים:

שמאי מכריע  היטל השבחה