דירת מגורים או נכס מקרקעין היא אחת ההשקעות הגדולות ביותר שלנו ואולי העסקה הגדולה ביותר שנעשה בחיינו ולרוב היא כרוכה בהתחייבות ארוכת טווח,  תשלום משכנתא לבנק, הלוואות וכ"ו.

אם אתם בעלי דירה או נכס מקרקעין ואתם מעוניינים למכור את הנכס או לחילופין אתם מעוניינים לרכוש דירה או נכס מקרקעין אחר, הינה כמה סיבות טובות להיעזר בשמאי מקרקעין בירושלים והסביבה ושמאי מקרקעין בכלל :

שמאי מקרקעין בודק עבורכם:

סביבת הנכס

מיקום, שם הסביבה וגבולותיה, מאפייני הסביבה הפיזיים דהיינו: סגנון הבניה הנפוץ באזור, שנת הקמת המבנים וכ"ו, מצב הפיתוח הסביבתי, והתייחסות למאפיינים בסביבה כמו אם קיימים מפגעי רעש, סגנון האוכלוסייה, אם יש מצוקה של מקומות חניה וכיוצא באלו.

מצבו הפיזי של הנכס ורמת גמר

שמאי המקרקעין בודק ומתאר את חלקי הנכס (החלקים הבנויים וחלקים אחרים כגון חצרות, מתקנים, מחסנים חניות ועוד) את מצבם הפיזי ורמת הגמר שלהם ואם חלה השבחת יתר או השבחת חסר.
בנוסף מתבצעת בדיקה של שטח הנכס ובדירות מגורים מציינים אם יש נוף ייחודי, סמיכות לשטחים פתוחים או למטרדים ועוד.

רישוי ופיקוח

מתבצעת בדיקה מקיפה של תיק הבניין בו ממוקם הנכס / הדירה. בבדיקה זאת בודקים את כלל ההתרים אשר קיימים לבניין בכלל ולנכס הספציפי בפרט.
יש לשים דגש מיוחד לכך אם ישנן חריגות בניה בנכס ואם ניתן להכשיר חריגות אלו או שאינו ניתנות להכשרה.
בנוסף חשוב מאוד לתת דגש לאיזה מטרת שימוש ניתן היתר לנכס ואיך הוא רשום בהיתר (כמגורים, מחסן, משרד וכ"ו)

נתוני התכנון

בפרק זה השמאי בודק את כלל התוכניות אשר משפיעות על הנכס: תכניות תקפות, תכניות מאושרות, תכניות מופקדות, תכניות שהוחלט להפקידן.
השמאי יבדוק את זכויות הבניה ככל שמקנות התוכניות החלות על הנכס ויפרט את עיקרי ההוראות הרלוונטיות לשומה.
כשמאי מקרקעין בירושלים לאחרונה נתקלתי בדוגמה מעולה לחשיבות בדיקה של המצב התכנוני בנכס לפני מכירה, בשכונת רחביה בירושלים אושרה לאחרונה תוכנית המקנה זכויות בניה נוספות לבנייני מגורים, בעלים של דירה הציע את דירתו למכירה בעלות סבירה לעסקאות שבוצעו טרם אישור התוכנית וכניסתה לתוקף.
בעלי הדירה לא היה מודע לתוכנית הזו כמו רוב הציבור, לאחר זמן חסיפה סביר הגיע קונה ובעזרת עורכי דינם חתמו הצדדים על חוזה רכישה.
במהלך העברת הזכויות הגיע למוכר חיוב בגין היטל השבחה בגלל מימוש הזכויות (מכירה) עם זכויות בניה נוספות.
המוכר התקשר אלי לקבל חוות דעת כשמאי מקרקעין מומחה בירושלים. ואכן היה עליו לשלם היטל השבחה או לבטל את חוזה הרכישה דבר שעלה לו בעוגמת נפש וכסף רב.

הזכויות במקרקעין והמצב המשפטי

שמאי המקרקעין עורך בדיקה מקיפה באשר לחבילת הזכויות בנכס הנישום.
כגון: מצב רישום הנכס במרשם המקרקעין "טאבו", האם ישנם חוזים או התחייבויות הרשומות בטאבו, שכירויות, בעלי זכויות אחרים בנכס כמו פולשים, דיירים מוגנים, בעלי זיקת הנאה, אדמות כנסיה (חכירה) ועוד…

 

ישנם משמעויות רבות לבעלות בנכסים משמעויות השוות מזומן או דמוי מזומן במאמר זה לא נרחיב יתר על המידה על משמעויות אלו ניתן ללמוד ולקרוא במאמרים נוספים הקיימים אצלנו בבלוג.