קרקע חקלאיות/ קרקע ספקולטיבית

בעקבות שוק הנדל"ן הרותח החלה בשנים האחרונות מגמה הולכת וגדלה של מכירת זכות לדירה או יחידת קרקע שכיום יעודה מוגדר כקרקע חקלאית או כקרקע בלתי מתוכננת שעל פי המוכרים ישנה סבירות שתשנה את יעודה וניתן יהיה לבנות על קרקע זאת דירות / בתי מגורים צמודי קרקע / שטחי מסחר / משרדים ועוד.
כך ששוק הרוכשים בפועל רוכשים קרקע ביעוד חקלאי / שטחים לא מתוכננים במחירים גבוהים מהמצב התכנוני בפועל.
במקרים רבים המוכרים / המשווקים לא נותנים לרוכשים את המידע המלא כדי לקבל החלטה נכונה ונבונה לפיכך מועצת השמאים תיקנה את תקן 22 ביום 29.9.2014.
תקן זה בא לחייב את המוכר /משווק של קרקע ספקולטיבית בהצגת שומה של שמאי מקרקעין שערך שומה על פי התקן.

במאמר זה אנחנו נעמוד על כלל הפרטים הרלוונטיים בהם יש להתמקד בעסקה ספקולטיבית דהיינו :  " פעולה כלכלית שבה החזר ההשקעה בעתיד אינו בטוח לפי השימוש בנתונים הקיימים".
חשוב להדגיש כי עצות אלו אינן באות להחליף חוות דעת שמאית:

  1. בעלות:

    דבר ראשון יש לבדוק את נושא הבעלות כאשר מדובר בקרקע חקלאית וזאת מאחר ואם הקרקע המשמשת כקרקע חקלאית כיום והיא בבעלות / מנוהלת על ידי ממ"י (מנהל מקרקעי ישראל) ורק מוחכרת (מושכרת לתקופה ארוכה בדרך כלל 25 שנים במגזר החקלאי או בחוזה בר רשות המתחדש כל 3 שנים) אזי כאשר היעוד של הקרקע ישתנה מיעוד חקלאי ליעוד מגורים הקרקע תחזור לממ"י ישירות בפיצוי כספי מינימלי עבור החוכרים (סכומים הנעים בין 10,000 ₪ – 50,000 ₪ לדונם ).
    לפיכך חשוב מאוד לבדוק כי הקרקע רשומה בבעלות פרטית (רישום בטאבו).

  2. המצב התכנוני:

    לאחר שראינו כי הקרקע הינה בבעלות פרטית ולא בבעלות המנהל נבדוק אם הקרקע מיועדת בעתיד ל"הפשרה" ( הפשרה הינו כינוי לתהליך שינוי היעוד של קרקע מקרקע ביעוד חקלאי או יעוד אחר עם ערכי שווי נמוכים לקרקע ביעוד למגורים / מסחר או ביעוד שווי גבוה).
    אפשר לבדוק את המצב התכנוני בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית ולראות אם ישנו הליך תכנון עתידי המייעד את הקרקע כעתודה לתכנון למגורים מסחר וכ"ו.
    ככל שהקרקע מוגדרת כאזור לתכנון עתידי בתוכנית ברמה נמוכה יותר אזי שווי הקרקע יהיה גבוהה יותר.
    לאחר בדיקת המצב התכנוני הקיים יש לבדוק מה המצב התכנוני אשר המוכר מייעד דהיינו לבדוק מה הצפיפות אותה המוכר / המשווק מתעתד לתכנן על הקרקע, האם הוא לוקח בחשבון שטחים ציבוריים וכ"ו.

  3. סבירות:

    יש לערוך ולבדוק מה תהיה הסבירות של מימוש התוכניות / הפרוגרמות אותם מתעתד המוכר לתכנן בעתיד על הקרקע – והאם יש צפי שהוועדות יאשרו זאת.
    לדוגמה אם הקרקע הינה צמודה לשכונות מגורים צמודות קרקע (וילות) היתכנות לבניית מגדלים רבי קומות הינה היתכנות נמוכה מאוד.

  4. היטל השבחה:

    נושא חשוב שעשוי להיות כואב בכיס הוא היטל ההשבחה.
    כאשר אתה רוכש קרקע עם פוטנציאל עתידי למגורים יש להביא בחשבון את היטל ההשבחה הצפוי אשר יהיה עליו לשלם ביום אישור התוכנית המפשירה את הקרקע.

  5. הוצאות נוספות:

    חוץ מערך הקרקע והיטל ההשבחה יש לקחת בחשבון גם עלויות נוספות כמו: מדידות, פרצלציה וחלוקה בין הבעלים, עלויות הוצאת היתרים, היטלי פיתוח, עלויות פיתוח הקרקע והכשרתה לבניה, פיצויים ( ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה), עלויות בניה וכ"ו.

לסיכום:

לאחר שעמדנו במאמר זה על מספר פרטים רלוונטיים בעסקאות ספקולטיביות ניתן להבין כי מדובר בעסקה שאינה תמיד כדאית. בנוסף לכך, כיום בשוק ישנם מספר רב של נוכלים ושרלטנים אשר ניצלו את אי הבקיאות של הלקוחות ומכרו להם אשליה במחיר מופקע. המלצתנו היא לקחת שמאי מקרקעין כדי שיבדוק עבורכם את כלל הפרמטרים ולראות אם העסקה היא כדאית כלכלית או שהסיכונים בה אינם שווים את המחיר המבוקש.