שמאי מקרקעין – מורכבות עבודתו של שמאי מקרקעין

מאחר ושוק המקרקעין בישראל הינו שוק ייחודי מאוד, מאחר ורשות מקרקעי ישראל (בעבר מנהל מקרקעי ישראל) מחזיקה בניהולה כ 93% משטחי הקרקעות בארץ.
עד לפני מספר שנים רשות מקרקעי ישראל הייתה נשארת הבעלים של הקרקע גם כאשר היו נבנים על הקרקע מבני מגורים, כך שאזרח / אדם פרטי היה רוכש דירה הוא היה חוכר בלבד וזכות הבעלות היתה נשאת בידי רשות מקרקעי ישראל.

כיום ישנה מגמה של הרשות להעביר את זכויות החכירה של הדיירים לזכות בעלות.
וזאת בעקבות הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל (ניתן לקרוא וללמוד על הרפורמה (בקישור הזה)

כך שהרפורמה הביאה לשינוי זכויות הדיירים > לבעלים.

מורכבות שוק המקרקעין

בנוסף לכך שרוב השוק הינו שוק מונפולי בו המדינה ע"י רשות מקרקעי ישראל מחזיקה ברוב המוחלט של הקרקעות, ישנם משתנים נוספים אשר גורמים לשוק להיות סבוך ודורש מומחיות כך יש את חוקי המקרקעין השונים כמו חוק התכנון והבניה על כל תיקוניו, חוק המקרקעין, דיירות מוגנת, פקודת הדרכים, הפקעות, מיסוי ועוד…

בנוסף לכך יש את התוכניות החלות על הנכס, כאשר כל תוכנית מהווה עוד שיכבה אשר מקנה לקרקע זכויות או שימושים או להפך גורעת ממנו זכויות או שימושים.

כמובן שיש מדרג של תוכניות החל מתוכנית מפורטת, תוכנית מקומית, תוכנית אב, תוכנית מחזוית וארצית.
כמובן שגם תנודות פוליטיות משפיעות על שוק המקרקעין לדוגמה ניתן את מע"מ 0 אשר הביא לקיפאון בשוק הדיור והמתנה ארוכה של רוכשים פוטנציאלים אשר גרמה לזינוק במחירי הדיור ברגע שהתוכנית לא יצאה לפועל, כך גם בפרויקט מחיר למשתכן ועוד התערבות מדינית בשוק הסבוך גם כך.

שמאי מקרקעין חוות דעת מורכבת

שמאי מקרקעין

מאחר ונכס מקרקעין פשוט כולל בחובו מנעד רחב של מרכיבים יש גורם מקצועי אחד אשר הינו מוסמך ובעל הידע הרלוונטי לנתח ולסקור את כלל הנתונים והמרכיבים של הנכסים והוא שמאי מקרקעין.

שמאי מקרקעין מומחה בהערכות נכסים, ניתוח המרכיבים הכוללים זכויות הבעלות בנכס, המצב הקנייני והמשפטי שלו, זכויות התכנוניות ומרכיבי השימוש שיש לנכס.

 

שמאי מקרקעין חוות דעת

כאשר שמאי מקרקעין כותב חוות דעת לבית משפט, השומה שהוא כותב חייבת לעמוד בתקינה השמאית. כמו גם שהשומה תעמוד בחקירה נגדית.

לפיכך השמאי חייב לכתוב שומה בהירה וברורה, כמו גם מוסברת בצורה חד משמעית.

משרדנו עורך שומות מקרקעין מורכבות וייחודיותו לדוגמה דמי מפתח ודיירות מוגנת , השגות על שומות מנהל מקרקעי ישראל, חוות דעת נגדיות על ועדות מקומיות והפחתת היטלי השבחה ועוד…