שווי שוק, שווי בשימוש, שווי לבטוחה – עושים סדר בשווי הנכס

הגדרת סוגי שווי בהערת נכסי נדל"ן

במאמר זה ננסה לעמוד על סוגי השווים של נכסי מקרקעין ולעשות סדר בהגדרות שווי של נכסי מקרקעין,
כאשר לקוח מקבל חוות דעת שמאית משמאי מקרקעין מוסמך ומצוין בחוות הדעת שווי שוק או שווי בשימוש או כל הגדרה אחרת יש לדעת כי לכל מונח כזה ישנה משמעות שונה במהותה, לכן ריכזנו לפניכם מספר הגדרות אשר כל מי שמתעסק בתחום חשוב שידע.

שווי שוק:

שווי שוק הוא תוצאה של השימוש הטוב והיעיל הגדרת שווי שוק:  סכום מזומן או שווה ערך למזומן עם ההסתברות הגבוהה ביותר להתקבל בתאריך נתון התואם את השימוש החוקי של הנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי (עסקה הוגנת – ידיעת הצדדים על כלל פרטי הנכס) כאשר הצדדים לא מונעים ע"י אינטרס סמוי ולחץ, עבור הזכויות בנכס.
לרוב שמאי המקרקעין יתבקש להעריך את שווי השוק של נכסי נדל"ן ונכסי מקרקעין בכלל.
בבוא שמאי המקרקעין להעריך את שווי השוק של הנכס הוא לוקח בחשבון השווי את ערך ההנאות העתידיות של הנכס וגם את גורם הצפייה.
יש להדגיש ששווי שוק הוא שווי אובייקטיבי.

שווי שימוש:

שווי של נכס מקרקעין לשימוש ספציפי, לדוגמה: מחסן אשר משמש דירת מגורים שווי השוק של המחסן הוא בייעוד לאחסנה אבל שווי בשימוש של המחסן הוא בייעוד למגורים מאחר ומשמש למגורים.
דוגמה נוספת ששמאי מקרקעין נתקל בה לרוב היא כאשר יש מגרש בייעוד למגורים או לחילופין בייעוד למסחר או לתעסוקה אבל בעלי המגרש משכיר את המגרש היום לאחסנה פתוחה.
השווי בייעוד לאחסנה פתוחה אינו דומה לשווי השוק של המגרש בייעוד למגורים או ייעוד אחר.
שווי בשימוש הוא שווי סובייקטיבי, שווי שלא תמיד מתלכד עם שווי השוק.
בנוסף שווי בשימוש לא מחייב לענות על השימוש הטוב והיעיל ואינו מחייב לענות על השימוש החוקי של הנכס.

שווי עסק חי:

שווי עסק חי שמעריך שמאי מקרקעין נגזר מהקרקע/הנכס+ הציוד / המיטלטלין הדרושים כדי לקיים את תפעול העסק.
כאשר מתבקש שמאי מקרקעין להעריך עסק חי השמאי לוקח בחשבון שבנכס ניתן לעשות שימוש רק ליעוד הפעילות העסקית המתבצעת בנכס, דהיינו בין הנכס ובין העסק קיים קשר "חד חד ערכי".
בדרך כלל הגישה השמאית שבה שמאי מקרקעין יעריך את הנכס בשווי לעסק חי הינה בעקרון שווי בשימוש בשילוב עם גישת היוון ההכנסות על פי שיעור היוון המקובל בשוק.
דוגמאות של נכסים אותם נעריך בשווי כעסק חי : תחנות דלק, ביתי אבות, מלונות, חניונים ועוד…

שווי למטרת בטוחה / ערך למטרת בטוחה:

ברוב עסקאות הנדל"ן מעורב שמאי מקרקעין וזאת מאחר והרוכש אינו מביא איתו לעסקה את כלל ההון הדרוש אלה משעבד את הנכס לבנק ובתמורה לכך הבנק נותן לו משכנתא / אשראי לרכישת הנכס.
כדי לקבל משכנתא הבנק רוצה להיות בטוח שהנכס שווה את האשראי שהוא נותן לרוכש לפיכך הוא מבקש לקבל שומת מקרקעין המיועדת לבטוחה עבור הבנק.
על פי התקינה השמאית (תקן 19) ערך למטרת בטוחה הוא הערך שמתקבל בגישה שמרנית של השמאי לאחר שהופחתו משווי השוק הפוטנציאל התכנוני, החלקים בהם לא ביקר שמאי המקרקעין, זכויות שאותם לא ניתן לשעבד (זכויות בדיירות מוגנת, זכות קדימה, זכות מעבר, אחזקה מכח שנים ועוד).
לסיכום יוצא ששווי למטרת בטוחה הוא שווי נמוך יותר משווי שוק מאחר ואינו לוקח בחשבון הרבה נתונים וגורמים אשר נכללים בתחשיב שווי השוק.

מחיר:

מחיר הוא סכום כסף שהתקבל בתמורה עבור נכס מסוים בעסקה ספציפית.
מחיר הוא נתון של עסקה ספציפית לעומת שווי שהוא נתון של ממוצע של כלל המחירים בשוק.
מחיר ושווי יתלכדו רק במקרה בלבד.

שווי למימוש מהיר:

שווי למימוש מהיר הוא שווי שוק לאחר הפחתה בעקבות זמן חשיפה קצר מהמקובל בשוק.
לרוב שמאי המקרקעין נותנים הפחתה בגבולות של 15%  משווי השוק של הנכס  בשווי למימוש מהיר וזאת מאחר ואין זמן חשיפה סביר, כמובן שנכון לתת משקל שונה בכל מקרה לגופו.