קרקעות כנסייה / אדמות כנסייה

קרקעות רבות בשטח מדינת ישראל ובעיקר במרכזי הערים הוותיקות לדוגמה ירושלים, רמלה, יפו, לוד, חיפה וכיוצא בזה נמצאים בבעלות כנסיות או בבעלות מסדרים נוצרים אשר פעלו ופועלים בארץ, קרקעות אלו נרכשו על ידי הכנסיות והמסדרים כדי לאפשר לנזירים עתודה כלכלית, בשל כך במהלך השנים קרקעות אלו הוחכרו לרוב לקק"ל (קרן קימת לישראל) אשר החכירה אותם לחוכרי משנה לרוב לצורכי מגורים.

בשנים האחרונות עלו לכותרות קרקעות אלו מאחר ויזמים פרטים רכשו את זכויות החכירה העתידים בניגוד למצופה כי קק"ל תחדש את חוזי החכירה, דבר אשר הביא את חוכרי המשנה לדאגה רבה ואי וודאות בקשר לזכויותיהם העתידיות אשר ניגע בהם בהמשך המאמר.

אדמות כנסייה בירושלים

 

 

 

 

 

 

 

זכויות הקנייניות של הכנסיות / של הדיירים

כשאר שמאי מקרקעין בא לאמוד את שווי הזכויות בדירה אשק בנויה על קרקע כנסיה חשוב להבין כי ישנם שני מרכיבים נוספים חוץ מהמרכיבים וההיבטים הרגילים אשר משפיעים על שוויה של דירה והם:
1. תקופת החכירה.
2. חוזה החכירה מול הכנסייה (גם אם מדובר בחכירת משנה)

תקופת החכירה:

לאחר מחקר ארוך שנעשה על ידי שמאי ירושלים יש השפעה מהותית לתקופת החכירה על שווי הנכס, כך שככול שתקופת החכירה מתקצרת ירידת הערך של הדירה גדל.
כך שכאשר תקופת החכירה עומדת על מאה שנים לא ניתן לאמוד את ההפרש בין שווי בעלות המלאה לבין תקופת החכירה של תקופה בת מאה שנים.
כך שיוצא שביום כריתת ההסכם בין בעלי הקרקע  לחוכרים (לתקופה של כמאה שנה) שווי הנכס הינו דומה, וככול שתקופת החכירה מתקצרת יש השפעה ישירה על השווי וההשפעה על השווי אינה השפעה ליניארית (בקצב קבוע) ביחס בין שווי הנכס למספר השנים שחלפו מתחילת תקופת החכירה.
ניתן ללמוד יותר על ירידת הערך ממאמר שכתב השמאי קובי ביר.

 

חוזה החכירה מול הכנסייה:

כמו שציינתי לעיל' ישנם כנסיות ומסדרים רבים אשר בבעלותם מקרקעין שהוחכרו למטרות מגורים לדוגמה: הכנסייה האתיופית, הפטריארכיה האורתודוכסית, הפטריארכיה הקתולית, מסדר רטיסבון ועוד… לפיכך יש לבחון את חוזה החכירה שנעשה בין החוכרים למחכירים.
מאחר ומהות החכירה וחוזה החכירה משתנה יש לבחון נושא זה לעמוק.
אביא דוגמה: ישנה שאלה אם בסוף תקופת החכירה הקרקע חוזרת לבעליה עם הבנוי עליה או הקרקע חוזרת לבעליה לא כולל הבינוי.
מאחר שלאחרונה יזמים פרטים רכשו את זכויות החכירה העתידיות ובנוסף לכך תקופת החכירה מתקרבת לסופה חוכרים של דירות רבות הממוקמות על אדמות כנסייה נשארים במצב של אי וודאות
לפיכך הרבה דירות מוצעות למכירה.

 

משרדנו מתמחה בהערכת שווי של דירות מעין אלו

נשמח לעמוד לשירותכם שמאי מקרקעין ירושלים