מיהו הגוף הנקרא מנהל מקרקעי ישראל או בקיצור ממ"י 

כיום מנהל מקרקעי ישראל הפך להיות רשות מקרקעי ישראל.

רשות מקרקעי ישראל מנהלת את קרקעות המדינה קרקעות קק"ל ורשות הפיתוח, שטח הקרקע אותו מנהלת רשות מקרקעי ישראל נאמד בכ 93% משטחי מדינת ישראל. לרוב המנהל מחכיר את הקרקע אך כיום עקב הרפורמה החדשה קיימת מגמה להעביר את זכות החכירה לזכות בעלות מלאה בייעוד למגורים. מרגע שהקרקע עברה בבעלות מלאה נפסק הקשר המחייב בין המחכיר – המנהל, לבין החוכר- בעל הזכויות.

המגזר העירוני:

המגזר העירוני מתחלק ל 2:

1. מגורים – בניה רוויה וצמודת קרקע.

הגדרה בניה רוויה – לפחות 4 יח"ד ב שתי קומות.

הגדרה בניה צמודת קרקע – חד משפחתי, דו משפחתי, תלת משפחתי עם קיר משותף.

2. תעסוקה – משרדים, מסחר, תיירות, תעשייה וכ"ו.

 

סוגי תשלומים:
א. דח"ש – דמי חכירה שנתיים. הינו תשלום שנתי עבור המקרקעין ומחושב ע"פ היתרה הבלתי משולמת.

מגורים:

החל מיום 1.4.2008  (ע"פ החלטה 1090) התשלום השנתי היה בשיעור של 1% משווי המקרקעין.

אבל אם בחוזה החכירה מצוינים דמי חכירה הם הקובעים לעניין זה.

תעסוקה:

החלטות מנהל 968 ו 851.

התשלום יהיה 5% מהיתרה הבלתי משולמת של הדח"ר על פי הטבלה הבאה:

עד 39%	40%
מ 40% – 79%	80%
מ 80% – 91%	91%

לדוגמה: הדח"ר ששולם הינו 45% אזי יש לקחת בחשבון 80% ולפיכך היתרה הבלתי משולמת הינה 20%.

 

ב. דמיי היוון – תשלום חד פעמי של דח"ש, תשלום דמי היוון מהווה זכויות חכירה מהוונות לארבעים ותשע שנים / תשעים ושמונה שנים.

מגורים:

גובה התשלום בשיעור 5.5% מערך הקרקע במגורים ללא פיתוח וללא מע"מ. (החל מיום 1.10.07)

תעסוקה:

התשלום יהיה 5% מהיתרה הבלתי משולמת מהוון ב 5%.

דח"ש = [שווי הקרקע] * (היתרה הבלתי משולמת ראה טבלה לעיל) * 5%

 

הערה חשובה: במידה ונותרו פחות מ 7 שנים לסיום חוזה החכירה יש לפעול על פי נוהל יובל חכירה !

 

נוהל יובל חכירה:

נוהל יובל חכירה הוא המועד שבו מסתיימת תקופת החכירה וברצון החוכר להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת (גם אם קיימת אופציה וגם אם לא).

את נוהל יובל חכירה ניתן לבצע אך ורק אם לחוכר יש פחות מ 7 שנים לסיום חוזה החכירה.

הערה- יש לשים לב יש מקרים בהם המנהל לא יאריך את חוזה החכירה.

 

מגורים:

לפי נוהל יובל חכירה למגורים ההיוון נעשה ב 5.5% משווי ערך הקרקע ללא פיתוח.

במידה והחוכר אינו מהוון יש אפשרות להמשיך לשלם דח"ש.

 

תעסוקה:

חידוש חוזה החכירה בנוהל יובל מתחלק ל 2:

1. חוכרים בדח"ר נמוך (0% -39%) .
2. חוכרים בדח"ר גבוה (40% ומעלה).

חוכרים בדמי חכירה נמוכים ישלמו 22.75% מערך הקרקע, וחוכרים בעלי דח"ר גבוה ישלמו 13.65% מערך הקרקע.

 

* יש אינטרס לחוכר שאינו מהוון המשלם דמי חכריה שנתיים (דח"ש) להוון בנוהל יובל מאחר והליך זה מקנה לו פטור של עד 7 שנים תשלום דח"ש.

* על אזורי עדיפות וקו עימות חלים ההנחות.

 

ג. דמי הסכמה:
בעבר היה נהוג לשלם דמי הסכמה כאשר רצה החוכר למכור את הזכויות שלו בקרקע לאחר.
אך כיום בחוזים מהוונים בוטל תשלום דמי ההסכמה.

ד. דמי היתר:
קיימים 4 סוגים של דמי היתר:
1.  תוספת בניה
2. פיצול מגרש
3. שינוי ניצול ויעוד
4. שינוי יעוד לתקופה / שימוש חורג

 

1. תוספת בניה
   מגורים:
   מגורים -בניה רוויה: רמ"י (מנהל מקרקעי ישראל) לא גובה דמי היתר על תוספות בניה בבניה רוויה.
   מגורים צמוד קרקע: דמי ההיתר למנהל מקרקעי ישראל יהיו 31% מערך התוספת.
   הערות: * המנהל לא גובה דמי היתר על ממ"ד (החלטה 1308)
   * אם זכויות החוכר אינן מהוונות יידרש החוכר להוון את זכויותיו.

תעסוקה:
דמי ההיתר לתשלום הם 31% מערך התוספת.

2. פיצול מגרש
   – משלמים רק עבור המגרשים הנוספים ולא עבור המגרש המקורי המשמש למטרה שהוגדרה
   בחוזה החכירה.
   – הפיצול יתאפשר רק אם אחד המגרשים בנוי.
   – קיימים הנחות ופטורים.
   – חישוב דמי ההיתר לפיצול מגרש הוא 31% משווי המגרש החדש.
3. שינוי ניצול ויעוד
   מגורים:
   מגורים -בניה רוויה: אין תשלום דמי היתר.
   מגורים צמוד קרקע: יש תשלום מעבר להוספת 2 יח"ד, הוספה של יח"ד אחת נכללת בתוספת בניה ראה לעי"ל.

תעסוקה:
לשינוי ניצול וייעוד יש לקחת בחשבון את שיעור דח"ר על פי הטבלה הבאה:

עד 40%	מחושב 40%
מ 41% – 80%	מחושב 80%
מ 81% – 91%	מחושב 91%

התחשיב לתשלום הינו 31% מההפרש בין מצב חדש –אחוז הדח"ר ממצב קודם דהיינו:
31% * [ מצב חדש – ( מצב קודם * שיעור הדח"ר)] = תשלום דמי ההיתר למנהל.

4. שינוי יעוד לתקופה / שימוש חורג

עבור שימוש חורג מחוזה חכירה ישלם החוכר למנהל מקרקעי ישראל דמי שימוש של 5% מתוספת הערך לקרקע.
התשלומים המשולמים בשימוש בקרקע לתקופה קצרה של עד 5 שנים, דמי השימוש נגבים מראש לכל התקופה.

ליעוץ ראשוני חינם – 050-2010464