מוכר דירה? הנה 5 דברים שאתה חייב לבדוק

כיום שוק המקרקעין רותח והעסקאות בו יכולות להניב רווחים נאים, אך ניתן גם להפסיד הרבה אם לא נזהרים ולא בודקים את כל הפרטים. ישנם מספר דברים שצריך לבדוק לפני מכירת הנכס כדי לא להיקלע להפסדים ולעגמת נפש.

בעלות

בראש ובראשונה יש לבדוק את בעלות הנכס למי הוא שייך ועל שם מי הוא רשום.
ברוב המקרים ניתן לבדוק את הבעלות ב"טאבו" לשכת רישום מקרקעין אפשר לעשות זאת גם דרך האינטרנט באתר : https://ecom.gov.il
עם זאת ישנם מקרים מיוחדים בהם הבעלות לא רשומה בטאבו אלא יכולה להיות רשומה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מנהל מקרקעי ישראל לשעבר, בחברה משכנת וכו'
בבדיקת הבעלות יש לבדוק גם את השטחים המוצמדים לנכס, את התשריט שלו אם קיים בתיק הבתים המשותפים, האם ישנם שעבודים, צווים או עיקולים .בדיקת הבעלות טרם המכירה יכולה לחסוך זמן ובירוקרטיה רבה.

 

 

נתוני תכנון 

שנית יש לערוך בדיקה קפדנית של נתוני התכנון החלים על הנכס; מהן זכויות הבניה של הנכס והאם ישנן זכויות נוספות. כל זאת ניתן לדעת מתוך עיון בתב"עות (תוכנית בניין עיר) הקיימות.
את חשיבות בדיקת נתוני התכנון ניתן ללמוד מסיפורו של ע'. באזור בשכונת מגורים ותיקה בירושלים אושרה תוכנית המוסיפה זכויות בניה לכלל המבנים בשכונה, ע' פירסם את דירתו למכירה ותוך זמן קצר הגיע קונה, שני הצדדים נפגשו עם עורכי דינם וחתמו על חוזה רכישה ובו סעיף פיצוי מוסכם בגין ביטול חוזה בסך של 100,000 ₪. לפני העברת הזכויות בטאבו – הגיע למוכר חיוב בגין היטל השבחה  בעקבות תוכנית שאושרה לאחרונה ע' המוכר לא ידע על קיומה.
סכום התשלום עבור היטל ההשבחה היה גבוה מהסכום המוסכם לביטול העסקה כך ש ע' העדיף לבטל את העסקה ולשלם פיצויים לרוכש בגין ביטול ההסכם בסך של 100,000 ₪, כדי להמנע מתשלום היטל ההשבחה.

 

רישוי 

בנוסף יש לבצע בדיקה מקיפה של הבינוי בפועל, אם קיימות חריגות בניה ואם הנכס נבנה בהיתר.
במהלך הבדיקה חשוב לשים לב להגדרת הנכס בהיתר הבניה אם הוא מוגדר כדירה, כמשרד או כמחסן. להגדרה זו יש משמעות משפיעה על שווי הנכס. לדוגמה אחד מלקוחותיי רצה לרכוש דירה במרכז עיר גדולה הוא ביקש ממני לבדוק עבורו את טיב הנכס לקראת קידום העסקה. במהלך בדיקת תיק הבניין והיתר הבניה עלה כי הנכס המדובר מוגדר כמשרד ולא כדירת מגורים. בדיקה נוספת העלתה כי לא שולם לוועדה המקומית היטל השבחה על שימוש חורג ממשרד – למגורים. כך שבסופו של דבר אם הלקוח היה רוכש את הנכס והיה מגיע לבנק למשכנתאות הוא היה מקבל סירוב לקבלת משכנתא, מה שהיה גורם לביטול העסקה ואולי אף לתביעה כלפי המוכר.

 

 

מיסוי

לפני שאתם מוכרים את הדירה צריך לקחת בחשבון את גובה המיסוי אשר ייגבה.
תשלום המס הנהוג במכירת נכס הוא "מס שבח" שהוא מס רווח הון ולכן שיעור המס  עומד היום על 25%. עם זאת ישנם קריטריונים הפוטרים מוכרים ממס שבח, וכן ישנן הוצאות הקשורות בדירה אשר בגינן אפשר להזדכות על חלק מהסכום.
כדי לדעת אם אתם עומדים בקריטריונים הפוטרים אתכם ממס שבח יש להיוועץ בבעל מקצוע או לחילופין ללמוד בצורה מעמיקה על מס שבח, ניתן לעשות זאת  באתר זה: https://taxes.gov.il

שווי 

לסיום ולאחר כלל הבדיקות שפרטנו לעיל כדאי גם לערוך בדיקה של שווי הנכס כדי לדעת באיזה סכום נכון לפרסם אותו למכירה.
שווי הנכס הינו "שווי שוק" – הסכום בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שיוסכם בין קונה מרצון למוכר מרצון כאשר כלל מאפייניו של הנכס ידועים לשני הצדדים. שווי זה נגזר מעסקאות שנערכו בסביבה הקרובה לאחרונה בנכסים עם מאפיינים דומים, ומנתוניו הייחודיים של הנכס.