דו"ח אפס, דו"ח פיקוח, דו"ח ליווי ושמאי המקרקעין

דו"ח אפס – שיטת הליווי הסגור

אז כל מי שמתעסק קצת בנדל"ן או יש בידיו נכס מקרקעין כבר שמע על המושג – "דוח 0" / דו"ח ליווי, אנחנו נעבור בקצרה על מהות הדו"חות ואיך שמאי המקרקעין מבצע אותם בפועל.

אז נתחיל בקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק מערך הבנקאות התמודד עם פשיטות רגל של חברות נדל"ן גדולות לדוגמת חברת קלרין, וחפציבה, חברות בניה אלה היו בעיצומם של פרויקטים לבניית דירות.

כאשר חברות אלו פשטו את הרגל הם לא אפשרו לבעלי הדירות שרכשו דירות על הנייר לקבל את הדירות שרכשו או החזר כספי – בעלי דירות אלו שלרוב הדירות היו כל רכושם ואפילו מעבר לכך עם התחייבויות לבנקים משכנתאות איבדו ברגע את הכל.

בעקבות זה הבנקים ובראשם בנק הפועלים החלו בשיטה הנהוגה בארה"ב שיטת "הליווי הסגור"

שיטת הליווי הסגור

עיקרון השיטה הוא כי קיים חשבון בנק לכל הכנסות היזם מהפרויקט ולהון העצמי שמפקיד היזם והבנק מפקח על חשבון זה שכל ההוצאות חלות על הבניה, עלויות נלוות וכ"ו והן מפוקחות ומתואמות לקצב הבניה בפועל.
הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט, שהוא שמאי מקרקעין.
המפקח עורך את תחילת הליווי ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא לו דו"ח " 0" ועל פי דו"ח זה מאשר הבנק את הפרויקט לפני תחילת הביצוע.
עם תחילת הביצוע עורך המפקח דו"ח ראשון הנקרא –דו"ח פיקוח, וכך המפקח מלווה את תהליך הפרויקט על פי קצב ההתקדמות.

דו"ח אפס והתכנות כלכלית

"דו"ח  אפס" – שמאי המקרקעין  בוחן את הכדאיות הכלכלית למימוש הפרויקט עוד טרם ביצועו בפועל.
בכל פרויקט עם ליווי בנקאי – נדרש "דו"ח אפס".
דו"ח אפס מכיל את תחזית עלויות הבניה הכרוכות במימוש הפרויקט ואת התמורה הכלכלית הצפויה ליזם.
הדוח מכיל ניתוח מקיף של הפרויקט וכולל בין היתר, היבטים הנדסיים, משפטיים וכלכליים של הפרויקט.

כיצד בנוי דו"ח אפס

בדו"ח אפס שמאי המקרקעין העורך את הדו"ח רוצה לחלץ את הרווחיות ליזם – חילוץ הרווחיות מהפרויקט!
חילוץ הרווחיות בפרויקטים לבניה נעשה בגישת החילוץ (השווי השיורי) למרכיב היזמות.

להלן תמצית חילוץ הרווחיות:

תקבולים – עלויות הקרקע – עלויות בניה ישירה – עלויות בניה עקיפה = יתרה למרכיב הרווח

הערה: יש לנקות מע"מ במגורים מאחר והתקבולים כוללים מע"מ, חריג פרויקטים לעידוד השקעות הון

דו"ח אפס שמאי מקרקעין