כאשר שמאי מקרקעין מגיע להעריך דירת מגורים בבניה רוויה הוא עובד על פי מספר עקרונות וגישות להערכת שווי.
העקרונות של הערכת השווי בדירת מגורים נובעים ממספר אלמנטים של הדירה.
דבר ראשון יש להבין כי שווי דירת מגורים נגזר מכמה מרכיבים והם:
1. מרכיב הקרקע.
2. עלויות הבניה.
3. יזמות – רווח היזם על הפרויקט.
4. מע"מ – (כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן בדירות יד שניה לא נכלל מרכיב המע"מ)
כך שנוצרת משוואה : קרקע + עלויות בניה + יזמות + מע"מ = דירת מגורים.
שמאי מקרקעין
את הערכת השווי לדירת מגורים מבצע שמאי המקרקעין על ידי שכלול של אלמנטים נוספים הנובעים מהמרכיבים שפירטתי למעלה להלן מספר דוגמאות לאלמנטים בהערכת שמאי לדירה
גיל המבנה – גיל המבנה ורמת הגמר שלו משפיעים על הערכת שווי הדירה שנותן השמאי. יש הבדל בין דירה חדשה לדירה שנבנתה לפני 25 שנים, למבנה ישן יש פחת פיזי ומרכיב השווי של גיל המבנה משפיע על שווי דירת המגורים.
קומה – מיקום הדירה בקומה מסוימת משפיע על השווי הסופי, ידוע לרוב כי דירות קרקע (ללא מדרגות) ודירות בקומה ראשונה נמכרות מהר יותר, זמן החשיפה בשוק נמוך יותר ולפיכך השווי שלהם גדול יותר, לעומת זאת יש דרישה גבוהה לדירות בקומה גבוהה עם נוף.
כמו כן יש השפעה על האוכלוסייה בסביבה. לדוגמה: בשכונות חרדיות דירות בקומות נמוכות יהיו עם דרישה גבוהה יותר מאחר ובשבת הציבור מעדיף לא להשתמש במעלית גם אם זאת מעלית שבת.
צפיפות – מספר יחידות הדיור בבניין, כמה דיירים יש, ככל שיש יותר יח"ד לדונם כך יורד השווי, דירה בבניין עם 4 דיירם שווה יותר מדירה בבנין עם 20 דיירים.
כיווני אוויר – כמה כיווני אוויר יש לדירה וכמה חלונות.
גודל הדירה – ככל שהדירה גדולה יותר עם חדרים רחבים יותר השווי שלה מושפע בהתאמה.
הצמדות – לדירות מגורים ישנם מקומות חניה, גגות, מחסנים, זכויות בניה ועוד. ישנם מקרים שהצמדות אלו בעלות שווי גבוה מאוד וישנם מקרים שהצמדות אלו מגולמים בשאר עסקאות ההשוואה שבוחן שמאי המקרקעין.
יעוד– יעוד על פי תכנית, מגורים, מסחר, משרדים.
שימוש – שימוש חורג תואם היתר, חורג מהיתר, השוואה בין צמוד קרקע לרווי, זמינות השימוש בקרקע.
זכויות בניה– ניצול שטחים לבינוי. אינטנסיביות שימוש והשבחת יתר בצמודי קרקע ( בניה לפי היתר אך מעבר לשימוש המשפחתי)
פונקציונליות– חלוקת דירה בשטח זהה ל-4 חדרים או 5 חדרים. לדוגמא דירת 125 מ"ר ל-4 חדרים הופחתה לפונקציונליות
בנוסף ישנם מספר רב של מרכיבים ומאפיינים שונים לכל דירה אשר משפיעים על שווי הדירה או הנכס, ניתן לקבל מידע נוסף על הערכת שווי דירה ועקרונות בהערכת שווי באתר.